BuildeX – смелостта да променяш градския облик

Българите традиционно предпочитат да купуват жилища вместо да живеят под наем, това поддържа търсенето

BuildeX е строителна компания с над 10 години опит и повече от 65 реализирани проекта – жилищни и хотелски комплекси, обществени, административни и офис сгради, както и промишлени обекти. Реализираните от компанията сгради в София и страната обхващат близо 3 млн. кв. м разгъната застроена площ.

В стремежа си да осигури високо качество и контрол върху целия процес – от планирането и проектирането до реализацията – компанията създава инвестиционното дружество BuildeX Invest, фокусирано върху луксозното жилищно строителство. В момента дружеството развива три проекта в София.

Разговаряме с изпълнителния директор на BuildeX Сергей Синдраков за състоянието и бъдещето на имотния пазар, тенденциите в строителството и стратегическите планове на компанията.

Г-н Синдраков каква е вашата оценка за имотния пазар в България като строител и вече инвеститор? Как четете динамиката през последните години?

Според мен пазарът на имотите е изключително динамичен. В момента наблюдаваме силен бум в строителството. Много хора от различни региони на България се преместват към столицата, тъй като малките населени места постепенно се обезлюдяват, а хората търсят нови перспективи, възможности за работа и по-добър стандарт на живот.

Разбира се, столицата е най-атрактивното място за тях заради достъпа до услуги, инфраструктурата и възможностите за професионално развитие.

А към другите големи градове наблюдава ли се такъв процес?

Да, подобна тенденция се наблюдава и в други големи градове като Пловдив, Бургас, Варна и Стара Загора. Те също привличат нови жители и инвестиции, а Пловдив например се развива много активно по отношение на новото строителство.

Въпреки това към момента най-големият интерес остава насочен към София, тъй като там възможностите за заетост и развитие са най-големи.

Какви фактори ще влияят върху пазара през следващите години?

Очакваме, че с навлизането на България в еврозоната ще има засилен интерес от чуждестранни инвеститори и компании, които ще искат да развиват бизнес у нас. Това вероятно ще започне от София и Пловдив, където има добре развита икономическа и индустриална среда.

В София все още има значителен брой незастроени терени, които постепенно се усвояват. Появяват се нови квартали като „Манастирски ливади“ и „Малинова долина“, които се развиват изключително динамично. Предимството на тези нови райони е, че се изграждат с модерна инфраструктура още от самото начало, за разлика от старите квартали, където при ново строителство често се налага подмяна на остарели мрежи.

Как новото строителство променя облика на градската среда?

Новите жилищни сгради с модерна архитектура и висока енергийна ефективност значително променят визията на кварталите. Все по-често се използват съвременни фасадни решения и модерни технологии.

Наблюдаваме постепенно преминаване от стандартните контактни фасади към вентилируеми фасади, които са по-устойчиви и изискват по-малко поддръжка. Те позволяват използването на различни финишни материали – керамика, метални елементи, HPL панели и други модерни решения, които подобряват както визията, така и енергийната ефективност на сградите.

Същевременно се засилва тенденцията за преминаване от PVC към алуминиева дограма, особено при по-високия клас строителство.

Променя се и качеството на общите части – те вече се проектират с много по-голямо внимание. В по-високия сегмент те често наподобяват хотелски фоайета, с дизайнерски решения и качествени материали, така че комфортът да започва още от входа на сградата.

В съвременното строителство се обръща сериозно внимание и на паркирането. При старите панелни жилища липсата на гаражи и паркоместа създава сериозни проблеми с трафика и безопасността. Новите сгради задължително включват подземни паркоместа и гаражи, като често броят им надвишава броя на апартаментите.

В коя фаза от цикъла на развитие на сектора на недвижими имоти се намираме според вас? Устойчиви ли са ръстовете или ни чака нов балон? Какво прогнозирате по отношение на цените?

Според мен не става дума за класически балон. По-скоро наблюдаваме силно строителство и високо търсене. Поскъпването на строителните материали също оказва влияние върху цените.

Не очаквам криза като тази от 2006-2008 г. По-вероятно е пазарът постепенно да се стабилизира и да навлезе в по-нормален темп на развитие.

Българите традиционно предпочитат да купуват жилища вместо да живеят под наем, което поддържа търсенето. Допълнително влияние оказват чуждестранните купувачи и хората, които се установяват трайно в страната.

Как очаквате влизането на България в еврозоната да повлияе на имотния сектор – не само като ценови ефект, но и от гледна точка на бизнеса?

Очакваме улеснение при финансирането и международните сделки, както и по-голяма конкуренция между финансовите институции. Това ще отвори нови възможности за инвестиции и развитие на сектора.

Ще се улесни и достъпът до строителни материали от европейски пазари, както и възможностите за международно финансиране на проекти. България ще стане по-атрактивна за чуждестранни инвеститори и специалисти, включително за хора, които работят дистанционно и избират да живеят тук заради по-добрия стандарт на живот.

Смятам, че в следващите две до четири години ще бъдем свидетели на по-засилено строителството. Има изключително голям интерес от пазари и клиенти – например, идването на чужди инвеститори в България, както и завръщането на български граждани, но и на чуждестранни, които имат желание да дойдат и да живеят в нашата прекрасна страна.

Заради войната между Русия и Украйна, страшно много украинци има вече в България, които искат да се установят трайно, без значение дали войната ще приключи или не. За мен също работят доста голям брой украинци, а те също търсят устойчивост и това да си закупят собствено жилище. Така че, трендът много хора да искат да притежават собственост у нас, не само българи, смятам, че ще продължи доста усилено и занапред.

Ако сравните жилищна сграда, проектирана през 2014 г., и такава през 2026 г., кои са най-съществените разлики?

Основната тенденция е търсенето на по-големи и по-функционални жилища. Докато преди се строяха компактни апартаменти с малки помещения, днес клиентите предпочитат по-просторни жилища с по-добро разпределение и по-големи стаи. Сега двустайните жилища се правят около 70 квадрата – една спалня с хол, може би смесен с кухня, баня и тоалетна отделно. Младите и новите семейства започват все повече да търсят тристайни апартаменти от 90 квадрата нагоре, за да има едни по-нормални като големина пространства.

Все по-голямо значение имат и зелените пространства, благоустроената среда и качеството на инфраструктурата около сградите.

Кои характеристики вече не са лукс, а стандарт в предпочитанията на клиентите?

Стандартът постоянно се повишава. Това, което преди се е считало за лукс – модерни фасади, качествени материали и енергийна ефективност – постепенно се превръща в базово изискване. Стандартът се повишава най-вече заради очакването на хората и разбира се желанието покупката на апартамент да бъде нещо трайно и устойчиво, а не просто импулсивна сделка за момента, с идеята след 3-4 години да търсим нещо ново.

Нов стандарт налагат и самите производители, които разработват нови технологии и материали с по-добри характеристики, което също води до повишаване на качеството на строителството. Като цяло, високото качество е новият стандарт в строителството. Самите производители започват все повече да търсят нови иновации, за да са интересни и

конкурентни на пазара под общия знаменател за подобряване на качеството на живот. Да вземем например едни стандартни тухли. Те са с едни свойства от преди 15-20 години, а сега са два пъти по-големи, с два пъти по-добри топлоизолационни свойства и така нататък, като това е разработка на самите производители. Все повече в строителството навлиза рециклируемостта, налагането на продукти, които не замърсяват околната среда и въздуха и така нататък.

Понеже вече сме на темата за ESG, декарбонизация и зелени технологии – какви решения използвате във вашите проекти?

Все по-често се използват рециклируеми материали и технологии с по-ниски емисии. Наблюдава се навлизането на т.нар. „зелени“ бетони и материали с подобрени екологични характеристики.

Целта е да се намали въздействието върху околната среда и да се подобри енергийната ефективност на сградите. Циментите и останалите материали, които произвеждат циментовите заводи са с други емисионни стойности и се влагат в бетона така, че той стане по-ниско емисионен и по-зелен.

Имате собствено производство на фасади и дограми. Какво ви мотивира да предприемете тази стъпка?

Основната причина беше недостигът на производствени мощности при нарастващото търсене. Това често водеше до забавяне на строителните процеси.

Със собствено производство можем да осигурим по-добър контрол върху качеството, сроковете и цените, както и да предложим решения и на други инвеститори. От друга страна времето също се оказа сериозен фактор – настъпи моментът, в който обикновените фасади с мазилка и стандартните ПВЦ дограми отстъпиха пред по-високия стандарт – на вентилируеми фасади и алуминиеви дограми. Фасадите са един от най-важните елементи на всяка сграда, защото дават визията на сградата. На второ място, с новите технологии изключително много се подобрява енергийната ефективност. По същия начин дойде и преминаването от ПВЦ догламите към алуминиеви.

Хубавото при т.нар. вентилирани фасади е, че има избор от страшно много завършващи материали -дали ще бъде керамика, дали ще бъде HPL, дали ще бъде бонд, смесени елементи, метални фасади, баркодове, ламинами, ковърлами и така нататък, това са изключително модерни продукти, които превръщат визията в нещо страхотно.

Поддържате близо 1000 работни места. Кои са най-сериозните управленски предизвикателства?

Да се работи с хора е сложно и трудно, защото всеки е някакъв изграден характер.

Най-голямото предизвикателство е управлението на съвкупността от тези характери и изграждането на стабилен екип. Стремим се да поддържаме коректност и устойчивост в отношенията със служителите, за да задържим квалифицирани кадри. Слагам специален акцент на коректността, защото българинът много е страдал и е станал много недоверчив с годините – ако не си коректен, няма как да се случат нещата.

Усещате ли недостиг на квалифицирани специалисти?

Да, особено при инженерите и ръководителите на проекти. Част от опитните специалисти вече са в пенсионна възраст или работят в чужбина, а новите кадри все още не са достатъчно. Едно време имаше страхотни хора, умове, изключително качествени хора, но много от тях са заминали в чужбина. Други вече са на такава възраст, че при бума и при мащаба на днешното строителство те не могат да се справят не от незнанието, а от обема на работата и от това на какви обороти ще трябва да работят. Такъв тип хора аз ползвам за опит, те не са толкова полевити играчи, колкото по-скоро като помощно звено от гледна точка на опит и знания.

Привлекателна ли е професията на строителния инженер за младите?

Професията предлага добри възможности за развитие и конкурентно заплащане, но изисква сериозна подготовка и отдаденост. За съжаление младите при нас са изключително мързеливи, незнаещи как се изкарват парите и неблагодарни. Ръководните длъжности, строителните инженери са с доста високо заплащане, от ранга на управител на банков клон, но масово наблюдавано явление е хората да искат да получават едни пари, без да дават нищо

Създаването на BuildeX Invest ви позиционира на още едно стъпало в сектора – от изпълнител към инвеститор. Каква пазарна възможност видяхте?

Това беше естествен етап от развитието на компанията. Целта ни е да създаваме емблематични проекти с висока добавена стойност и цялостна концепция за комфортен начин на живот. Ние искаме да помогнем в борбата да се направят нови, емблематични сгради по такъв начин, че крайният клиент или купувачът на дадения имот да има абсолютно всичко, каквото е нужно за един прекрасен начин на живот.

От архитектурата, вътрешното разпределение, до финиша, удобствата, включително и достатъчно места за паркиране. Ако в даден квартал се направи една хубава, емблематична сграда, тя ще зададе тенденция за целия район и много по-сложно ще бъде до нея да се появи посредствена сграда. Накратко, искаме да помогнем с промяната на облика на София

Комбинацията инвеститор-строител носи ли конкурентно предимство?

Да, защото ни дава по-добър контрол върху целия процес – от проектирането до реализацията и продажбите. Смятам, че сме сред по-сериозните компании на пазара и работим в голям мащаб. Може би сме единствените или сред още две-три фирми, които съчетават ролята както на строител, така и на инвеститор.

В повечето случаи на пазара, особено в София, има големи компании, които са чисти инвеститори и възлагат изпълнението на проектите на строителни фирми като нашата. Към момента обаче считам, че в сегмента на големите компании има едва четири-пет, които едновременно развиват инвестиционна и строителна дейност.

По мое мнение ние сме сред водещите три компании в тази група.

Към какъв тип проекти насочвате инвестиционния си фокус и защо?

Компанията ни се насочва към по-големи инвестиционни проекти, тъй като вярваме, че именно мащабните проекти имат потенциала да променят облика и тенденциите в развитието на даден район.

Към момента инвестиционната ни дейност е изцяло концентрирана в София. В строителството работим и в други градове, но що се отнася до инвестиционните проекти, фокусът ни остава върху столицата. Убедени сме, че когато проектите са по-близо до нас, можем да осигурим по-добър контрол върху процесите и да следим изпълнението им ежедневно.

Стремим се да реализираме проекти в по-знакови райони на отделните квартали и се фокусираме върху по-големи инвестиции с идеята да създаваме среда, която реално променя градското пространство. Вярваме, че когато един мащабен проект бъде реализиран успешно и привлече голям брой хора, които да живеят там и да останат доволни, това естествено води до доверие – хората споделят положителния си опит с приятели, близки и познати.

По този начин, според нас, постепенно се променя и нагласата на потребителите, както и начинът им на мислене и очакванията към качеството на жилищната среда.

Няма нещо, което да правим на всяка цена. Залагаме рокове, които са реално изпълними и внимаваме при планирането, проектирането и изпълнението на дадения проект, за да можем да сме абсолютно коректни

Кои са първите ви проекти като инвеститор и с какво се отличават?

Първите ни проекти като инвеститор бяха реализирани в „Манастирски ливади“-Изток

И двата са позиционирани във високия сегмент и се отличават с използването на материали и решения от най-висок клас – алуминиева дограма, модерни вентилируеми фасади, прецизно проектирани общи части, висок клас асансьори, както и съвременни комуникационни и технически системи.

Единият проект представлява изцяло затворен комплекс, при който вътрешното дворно пространство е разположено в центъра и е напълно обградено от сградите, осигурявайки контролирана и защитена среда за живущите.

Другият проект включва три сгради, разположени една до друга по начин, който създава усещане за комплекс от затворен тип, макар и не в класическия му вид. Пространството между сградите е по-отворено и осигурява повече въздух и простор, като същевременно запазва усещането за обща, добре организирана среда.

Къде искате да бъде компанията след 10 години?

По отношение на мащаба и типа проекти целта ни е в България да се утвърдим както в инвестиционната, така и в строителната дейност сред водещите компании на пазара – поне в топ пет, а защо не и в топ три.

Паралелно с това разглеждаме възможности за излизане на европейския пазар, като на този етап най-вероятните посоки за развитие са Румъния и Гърция. Десет години са дълъг период и макар приоритетите ни днес да са ясни, сме готови да се възползваме от новите възможности, които биха се открили пред нас, и да разширим присъствието си и на други пазари.

Амбицията ни е да се утвърдим като сериозен лидер не само на българския, но и на европейския пазар. Ще положим всички усилия и ще направим необходимото, за да постигнем тази цел.

Можете ли да очертаете три ключови предизвикателства пред строителния сектор в България през следващите години?

Предизвикателствата ще бъдат основно свързани с градската инфраструктура, като започнем от пътната мрежа. Също толкова важна е и подземната инфраструктура — канализацията, водопроводите, електрозахранването, газоснабдяването, топлоснабдяването и всички останали системи трябва да бъдат проектирани, изградени или ремонтирани с капацитет, съобразен с нуждите на столицата — София.

Необходимо е да има ясна визия за следващите пет-десет години, вместо дейностите да се извършват на парче, без дългосрочно планиране и реални действия. Именно липсата на такъв подход досега е една от причините за настоящата ситуация в София. Все още съществуват южни райони без канализация — нещо, което според мен е недопустимо.

Важно е също така в контролните органи, институциите и общините да има визионерско управление, което да регулира и насочва новото строителство. Именно оттам трябва да започне промяната и да се постави основата за правилното развитие на града. Заглавие: Сергей Синдраков, BuildeX: Не ни чака нов имотен балон, високото качество вече не е лукс, а стандарт.

Източник: dir.bg